| נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות |
| עסקאות נדל"ן בתקופה של העלאת ריבית
לאחרונה בוצעו מספר עסקאות בסקטור המשרדים על ידי חלק מחברות הנדל"ן המניב. העסקאות בוצעו בתקופה בה הריבית כבר החלה לעלות וגם הציפיות בשוק הן להמשך עליה בשנה הקרובה.
התשואות בעסקאות אלו בוצעו בשיעור של 5%-6%, בדומה לרמות שהיו טרום העלאת הריבית והשינויים בשוק.
ולכן, נשאלת השאלה האם הנדל"ן הריאלי מתעלם מהמצב בשוק הסחיר או שהשינוי יגיע בשלב מאוחר יותר ויתכן וחברות הנדל"ן המניב "סימנו" את השיא בעסקאות אלו.
| העסקאות שבוצעו
כידוע, לכל עסקה יש את הנקודות הספציפיות שלה, אם זה המיסוי, השבחה אפשרית, מספר החניות בנכס, צפיות קדימה וכו'. אולם בסופו של דבר אפשר להגיע למספרים שמעניקים תמונה לגבי מצב השוק.
עסקת מגדלי הארבעה ת"א: סלע נדלן (TASE:SLARL) רכשה 6 קומות משרדים במגדל הצפוני ביחד עם 90 חניות לפי שווי נכס של 295 מיליון שקל. החברה פרסמה כי מדובר על תשואה של 5.7% כולל חניות.
תחת הנחה של כ-400 אלף שקל לחניה, התשואה שתתקבל היא כ-6.5% ומחיר של 35 אלף שקל למ"ר. השכירות למ"ר היא משקפת כ-170 שקל למ"ר.
עסקת סיטי טאור: חברת להב (TASE:LAHAV) הייתה בצד המוכר של 3 קומות שהוסבו מאולם אירועים למשרדים תמורת 63 מיליון שקל המשקף תשואה של כ-5%.
העסקה משקפת כביכול כ-17 אלף שקל למ"ר אולם תחת השקעה צפויה של כ-20 מיליון שקל נוספים (ומיסים שנלקחו על ידי הרוכש), מגיעים לסך של כ-30 אלף שקל למ"ר.
עסקת בנק לאומי (TASE:LUMI) - בית מאני: גם כאן סלע נדל"ן היא הרוכשת כאשר מדובר על עסקה בהיקף גדול יחסית של 623 מיליון שקל עבור סניף ההנהלה של בנק לאומי ביהודה לוי תל אביב.
העסקה משקפת שווי של כ-25 אלף שקל למ"ר (בנטרול 200 חניות) ותשואה של 5.7% לעסקה. מחיר השכירות למ"ר כבר משקף צפי ל-175 שקל למ"ר כאשר בנק לאומי צפוי להישאר בנכס עד ספטמבר 23 (לפי תשואה של 6%) ולאחר מכן יהיה על סלע נדל"ן להשכיר את הנכס מחדש.
עסקת דניאל פריש: עסקה שבוצעה לפי כארבעה חודשים, במרץ 22, בה ריט 1 (TASE:RIT1) רכשה 5 קומות במגדל דניאל פריש תמורת 66 מיליון שקל המשקף תשואה של 5.1%.
רכישת הקומות בוצעה ללא רכישה של חניות אך הן מצטרפות להחזקה קודמת שיש לריט1 בנכס. העסקה משקפת מחיר של כ-19 אלף שקל למ"ר ושכירות של כ-80 שקל למ"ר.
| בשורה התחתונה
מבחינת הנתונים, ניתן לראות כי העסקאות האחרונות בשוק המשרדים עדיין לא משקפות שינוי במחירים. העסקאות שנעשו משקפות תשואות של כ-5%-6% וזאת למרות עליה של כ-2% בתשואות אגרות החוב בשוק. יש לציין כי מדובר על עסקאות בפריים לוקשיין בשוק המשרדים כאשר החברות הרוכשות מעריכות כי למרות השינויים בשוק, מחירי השכירויות "במעגל הקורקינטים" ימשיכו לעלות.
נקודה נוספת היא שהחברות הרוכשות הן קרנות ריט אשר עובדות על עסקאות תשואה ומרווח ויש לקחת בחשבון כי הגיוסים (באמצעות אגרות החוב) עבור עסקאות אלו בוצעו עדיין בריביות נמוכות.
המשמעות היא או ששוק ההון פסימי מידי כאשר מניות חברות הנדל"ן המניב ירדו בממוצע כ-15% מתחילת שנה, או שהשוק הריאלי עדיין לא הפנים את השינוים.
אומנם ידוע ששוק ההון מגיב מהר יותר משוק הנדל"ן הריאלי, אולם במידה ושוק ההון אכן צודק, וסקטור המשרדים נמצא לקראת שינוי מגמה והריביות בישראל ימשיכו לעלות, יתכן וייקח זמן עד שקלברות הנדל"ן המניב יראו את הצפת הערך בנכסים שנרכשו.
הכותב הוא אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שבית ההשקעות אי.בי.אי מניח כי הוא מהימן, וזאת בלי שביצע בדיקות עצמאיות ביחס למידע. אי.בי.אי, כותבי הסקירה ועורכיה אינם אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בית השקעות אי.בי.אי, עובדיו וחברי הדירקטוריון שלו עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.